घरजग्गा कारोबार गर्न स्टक मार्केटजस्तै ल्यान्ड मार्केट हुनुपर्छ : भेषराज लोहनी (अन्तर्वार्ता)

नेपालमा घरजग्गा कारोबार अव्यवस्थित र अपारदर्शी रुपमा चलिरहेको छ। एक परिवार एक घरजग्गा कारोबारी भेटिने अवस्था छ। यसलाई व्यवस्थित बनाउन सरकारले दुई पटकसम्म बजेटमा विशिष्टीकृत कम्पनी मार्फत घरजग्गा कारोबार गर्ने घोषणा गर्यो।

तर अहिलेसम्म कानुनी व्यवस्था गर्न सकेको छैन। घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित र छरिएका व्यवसायीलाई संगठित गर्न नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ स्थापना भएको छ। महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग यसैबारे गरिएको कुराकानीः

नेपालमा घरजग्गा व्यवसायी छुट्याउनै गाह्रो छ। घरजग्गा व्यवसाय किन अव्यवस्थित र अपारदर्शी छ?
नेपालमा अनुमतिप्राप्त कम्पनीहरुलाई मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्न माग गर्दै आएका छौँ। नेपाल सरकारले २ पटक बजेटमा समेत छुट्टै कम्पनी स्थापना गरी कारोबार गर्न दिने घोषणा गर्यो। २०८९÷८० को बजेटमा त एक वर्षभित्र महानगर र उपमहानगरभित्र अनुमतिप्राप्त कम्पनीले मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्ने उल्लेख गरेको थियो। तर आर्थिक वर्ष सकिँदा कानुन नै बन्न सकेन। 

महासंघले घरजग्गा ब्रोकर र डेभलपर्सलाई लाइसेन्स सिस्टममा ल्याउनुपर्छ भन्दै आएको छ। घरैपिच्छे जग्गा कारोबारी हुँदा अव्यवस्थित र अपारदर्शी भएको हो। कसले कति कारोबार गर्छ भन्ने स्पष्ट रेकर्ड नहुँदा राज्यले आम्दानी समेत गुमाउँदै आएको छ। वार्षिक ५ खर्बदेखि ८ खर्बसम्मको घरजग्गा कारोबार हुने गरेको अनुमान छ। त्यसमा ब्रोकरले ३० देखि ५० अर्ब रुपैयाँसम्म कमिसन मात्रै लिन्छन्। उनीहरु करको दायरामा छैनन्। 

घरजग्गाको सरकारी मूल्यांकन एउटा छ, बजार मूल्य अर्कै छ। गत वर्ष मात्रै ५ खर्ब बढीको बिक्री भएको छ। तर वास्तविक रुपमा ८ खर्ब बढीको कारोबार हुँदा राजस्व चुहावट भएको छ। स्टक मार्केटजस्तै ल्यान्ड मार्केट बनाई ब्रोकर मार्फत कारोबार गराउनु पर्छ। घरजग्गा व्यवसायीमा ब्रोकर र डेभलपर्सलाई छुट्याउनै पर्छ। रियल स्टेट व्यवसाय पारदर्शी र व्यवस्थित हुँदा व्यवसायीलाई हेर्ने समाजिक दृष्टिकोण फरक हुन्छ। 

सरकारले २ पटक बजेटमा छुट्टै कम्पनीमार्फत कारोबारको व्यवस्था गर्ने भने पनि किन कार्यान्वयन भएन त? व्यवसायीकै दबाबमा त होइन?
सरकारले नीति तथा कार्यक्रम र बजेटमा सुन्दर अक्षर, फुलबुट्टा भर्छ तर त्यसलाई कार्यान्वनय गर्न तयार हुँदैन। बजेट बनाउनु दुईतीन महिनाअघि राज्यले सुझाव समेत लिन्छ। बजेटमा समावेश कुरा संसदमा महिना बढी छलफल भई पास हुन्छ। कार्यान्वयन गर्ने जिम्मेवारी कसैले लिँदैन। बजेटमा व्यवस्था भएका विषय कार्यान्वयन नहुने राष्ट्रिय रोगको रुपमा विकास भएको छ। कुनै असंगठित व्यवसायीले सरकारलाई दबाब दिएर कानुन बनाउन रोकेका होइनन्। महासंघ ऐन कानुन बनाउनु पर्छ, एउटा स्थिर प्रणाली बनाउनु पर्छ भनेर लागिरहेकै छ।  

बजेटमा राख्ने तर कानुन नबनाउने विषयमा व्यवसायीले सरकारसँग जवाफ खोजेका छन् त?
बजेटमा पास हुन्छ। सम्बन्धित मन्त्रालयले ऐन, नियमावली बनाउन तादरुकता नदेखाउँदा काम भएका छैनन्। विडम्बना सरकार छिटोछिटो परिवर्तन हुन्छ। मन्त्री ५–६ महिना भन्दा टिक्दै नटिक्ने। महिना दिनसम्म बधाई र शुभकामना लिँदा नै भ्याइनभ्याइ। मन्त्रालयका काम बुझ्दाबुझ्दै विदा हुने अवस्था छ। स्थायी सरकार भनिएको कर्मचारीतन्त्रमा सचिवको सरुवा बारम्बार हुन्छ। मालपोत, नापीबाट आएका कर्मचारीलाई माथिल्लो तहमा नलगी अर्को निकायबाट आएका कर्मचारीलाई निर्णय गर्ने ठाउँमा राख्दा बुझाउनै अप्ठेरो भैरहेको छ। मन्त्रीदेखि कर्मचारीले सिक्दासिक्दै समय जाने अवस्था रहेको छ। व्यवसायीले पनि कडाइका साथ सकारात्मक लबिइङ गर्न नसक्दा अघि बढ्न सकेको छैन। व्यक्तिगत नाफाको लागि कसैले लबिइङ हुन्छ। तर सरकारलाई नै फाइदा पुग्ने विषयमा सबै सकारात्मक हुनुपर्छ। 

घरजग्गालाई व्यवस्थित बनाउन कानुन परिवर्तन गर्नुपर्छ भन्नु भयो। कुन कानुनलाई संशोधन गर्नुपर्ने हो?
सरकारले घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न नयाँ ऐन ल्याउनु पर्छ। नेपाल सरकारले एकीकृत भूमि सम्बन्धी ऐन ल्याउने तयारी गरेको छ। भूमि र नापी सम्बन्धी ५० औं ऐन कानुन छरिएका छन्। सरकारले एकीकृत बनाउने पहल गरेको छ। हामीले सुझाव दिइसकेका छौँ। तर ऐन बनाउन ढिला भैरहेको छ। अनुगमन नियमन गर्न छुट्टै निकाय चाहिँदैन। भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागबाटै नियमन गर्न सकिन्छ। राज्यलाई खर्च बढ्नेगरी नयाँ निकाय चाहिँदैन। त्यसबाहेक प्रदेश स्तरबाट पनि निकाय बनाउन सकिन्छ। 

सुरुमा स्टक मार्केटजस्तै ल्यान्ड मार्केट हुनुपर्छ भन्नुभयो। ल्यान्ड मार्केटबाट कसरी कारोबार हुन्छ? 
स्टक मार्केटमा कारोबार गर्नेले खरिद र बिक्री ब्रोकर मार्फत गर्नुपर्छ। घरजग्गा कारोबार गर्नेले पनि ल्यान्ड मार्केटबाट स्पष्ट रुपमा गर्नुपर्छ। यसो गर्दा मार्केटले निर्धारण गरेको मूल्यमा कारोबार हुन्छ। ब्रोकरलाई न्यूनतम कमिसन दिएर सहज रुपमै कारोबार गर्न सकिन्छ। अहिले जमिनको मूल्य एकदमै धेरै भयो भनिन्छ। अपारदर्शी रुपमा कारोबार हुँदा नै अस्वाभाविक रुपमा मूल्य बढेको हो। मूल्य निर्धारणको वैज्ञानिक विधि छैन। मूल्य निर्धारण गर्ने जिम्मेवारी सरकारले कुनै निकायलाई दिन सक्छ। 

हरेक खेतमा घडेरी हुन थालेसँगै सरकारले गत वर्ष जग्गा वर्गीकरण गर्ने उदेश्यले भूउपयोग नियमावली ल्यायो। व्यवसायीले कित्ताकाट नै हुन छाडेको भनी विरोध गरेपछि खुलाएको छ। यसले घरजग्गालाई झन् अव्यवस्थित बनाउँदैन र?
केन्द्रीय तथ्यांक कार्यलयले कृषि क्षेत्रको जग्गा घटिरहेको देखाएको छ। ३ लाख हेक्टर घटेको देखाएको छ। बाँझो जमिन बढ्दै जानु र खेतीयोग्य जग्गालाई आवासीय जग्गा बनाउँदा घटेको हुनुपर्छ। नियमावली संशोधन गरी तत्काललाई कित्ताकाट खुल्ला गरे पनि २०८१ साउनसम्म वर्गीकरण सक्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। सरकारले एक वर्षको लागि मात्रै कित्ताकाट खुलाएको हो। सधैँका लागि होइन। एक वर्षभित्र ७५३ पालिकाले वर्गीकरण गरिसकून्। त्यसपछि आवासीय क्षेत्रमा मात्रै घर निर्माण हुँदा व्यवस्थित हुँदै जान्छ। तर कित्ताकाट खोल्दैमा समग्र अर्थतन्त्र चलायमान हुँदैन। आर्थिक सूचकहरु सकारात्मक नहुँदासम्म कारोबार बढी हाल्दैन। 

सरकारले ल्यान्ड पुलिङ सिस्टमबाट व्यवस्थित सहर बनाउने अयोजना अघि बढाएको छ। तर निजी क्षेत्रले ठूला आयोजना अघि बढाउन सकेन नि?
काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले ४० वर्षमा २२ वटा ल्यान्ड पुलिङका आयोजना सञ्चालन गर्यो। त्यसमध्ये एक दर्जन अयोजना सम्पन्न भएका छन्। पछिल्लो ११ वर्षमा प्राधिकरणले कुनै नयाँ आयोजना ल्याउन सकेको छैन। निजी क्षेत्रले काठमाडौं उपत्यकामा ३०० आयोजना बनाइसकेका छन्। तर ती आयोजना साना छन्, ठूला आयोजना सञ्चालन गर्न सकिएको छैन। ठूला आयोजना सञ्चालको लागि कानुन बाधक छ। ल्यान्ड पुलिङ सरकारले मात्रै गर्ने होइन। सरकारले नियमन गर्ने हो, निर्माण गर्ने जिम्मा निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ। ठूला आयोजना बनाउन निजी क्षेत्र सक्षम भएको छ। रियल स्टेट क्षेत्र राष्ट्रिय गौरवका आयोजना बनाउने मौका कानुन अवरोधका कारण पाएका छैनौं। काठमाडौं उपत्यकामा ३० रोपनी र तराईमा ११ बिघाको हदबन्दीको कारणले व्यवसायीलाई अप्ठेरो भएको छ।

हाउजिङ पुलिङ र ल्यान्ड पुलिङको योजना निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ। सरकारले काठमाडौं उपत्यकामा ४ वटा नयाँ सहर बनाउने डीपीआर बनाएर पनि थन्क्याएको छ। ती निजी क्षेत्रलाई दिए सहजै हामी बनाउन सक्छौं। महासंघकै नेतृत्वमा ५० अर्बको पब्लिक लिमिटेड कम्पनी स्थापना गर्दै छौं। निजी क्षेत्रका व्यवसायी र सर्वसाधारणको लगानी समेत जुटाएर ठूलो लगानी गर्न सक्छौं। ५० अर्बको कम्पनीले विदेशबाट २ खर्बसम्मको कर्जा ल्याउन सक्छौं। ज्वइन्ट भेन्चरमा विदेशका ठूला कम्पनीलाई नेपाल भित्र्याउन सक्छौं। 

सहरी विकास मन्त्रालयले सहरी विकास ऐन ल्याउन ढिला गरेको छ। यसले व्यवसायीलाई स–साना आयोजना होइन, सहर नै बनाउने बाटो खोल्छ। कम्पनी रजिस्ट्रार कार्यालयमा २ लाख कम्पनी रहेकोमा १८ हजार रियल स्टेटसँग सम्बन्धित छन्। १८ हजार रियल स्टेट कम्पनीको चुक्ता पुँजी मात्रै २ खर्ब ७८ अर्ब रुपैयाँ छ। यो भनेको रियल स्टेट व्यवसायीसँग ठूलो पुँजी छ। पुँजी छरिएर स–साना आयोजनामा होइन, ठूला क्षेत्रमा लगानी गर्नुपर्छ। 

५० अर्बको लिमिटेड कम्पनीको उदेश्य कस्तो हो? यसले कस्तो क्षेत्रमा लगानी गर्छ?
व्यवस्थित सहर बनाउन ठूलो पुँजी चाहिन्छ। नेपाली निजी कम्पनीसँग ठूलो पुँजी छैन। ठूला भनिएका कम्पनी एकदुई अर्बका मात्रै छन्। त्यो रकमले ठूलो सहर बन्न सक्दैन। अहिले हाउजिङ र अपार्टमेन्ट मात्रै बनाउन सक्छौँ। स–साना ल्यान्ड पुलिङ गर्न सकौँला। ठूला सहर बनाउनको लागि ठूलो पुँजी चाहिन्छ। विदेशी आएर लगानी गर्ने ठाउँ देखिएन। नेपालीकै लगानीले सहर बनाउनुपर्छ भन्ने महसुस गरेर कम्पनी स्थापना गरेका हौँ। 

हदबन्दी सम्बन्धी कानुन त सबै व्यवसायमा लागू छ। तर कृषि, उद्योग लगायत व्यवसायलाई चाहिने जग्गा त सरकारले हदबन्दीभन्दा बढी दिने गरेकै छ। रियल स्टेट व्यवसायमा किन अप्ठेरो भयो?
घरजग्गा व्यवसाय भन्नेबित्तिकै नराम्रो रुपमा बुझ्यौं। फुटकर आयोजना सञ्चालन भएका कारण र घरघरमा व्यवसायी भएका करण नराम्रो रुपमा बुझिएको छ। लाइसेन्स नहुँदा को व्यवसायी हो, को होइन भन्ने छुट्टाउन सकिने अवस्था छैन। घरजग्गा कारोबारको लाइसेन्स दिने व्यवस्था नगर्दासम्म व्यवस्थित हुन सक्दैन। सरकारले हदबन्दी हटाउँदा लाइसेन्स लिएका व्यवसायीलाई मात्रै सुविधा दिन सक्छ। ठूला आयोजना बनाउँदा घरजग्गा व्यवसायीको पनि राम्रो चित्रण हुन्छ। नियमकानुनको अभाव र प्रणाली नहुँदा सरकारले पनि विश्वास गर्ने वातावरण छैन। 

नेपाल सरकारले मध्यपहाडी राजमार्ग, हुलाकी राजमार्ग सहित धेरै ठाउँमा नयाँ सहर बनाउने घोषणा गरेको छ। तर ती अझै पूरा हुन सकेका छैनन्। निजी क्षेत्रले ती काम पूरा गर्न सक्छ?
सरकारले निजी क्षेत्रलाई विश्वास गर्न नसक्नु, नागरिकले व्यवसायीलाई पनि ठगको रुपमा हेर्ने यिनीहरुले गर्न सक्छन् भन्ने विश्वास नहुँदा नेपालमा अहिलेसम्म नमुना सहर बन्न सकेको छैन। सरकारले सार्वजनिक धारणाको आधारमा कानुन निर्माण गरेको छ। सरकारले घोषणा गरेका नयाँ सहर विकासमा निजी क्षेत्रसँग सहकार्य हुनुपर्छ। आवास विकासको काम निजी क्षेत्रलाई दिदाँ समयमै गर्नुपर्छ। 

नेपालमा अनर बिल्ड सिस्टममा अर्थात् व्यक्ति आफैँले घरहरु निर्माण  गरिरहेका छन्। सहरी क्षेत्रमा व्यक्ति आफैँले घर बनाउनु ठिक छैन भन्ने बहस पनि सुनिन्छ। यस विषयमा तपाई‌को धारणा के हो?
केही वर्षअघिसम्म १७ प्रतिशत जनसंख्या सहरी क्षेत्रमा बसेको तथ्यांक थियो। महानगर, उपमहानगरपालिका र नगरपालिका धमाधम घोषणा गर्दै तथ्यांकमा सहरी जनसंख्या धेरै देखिएको छ। १७ प्रतिशतबाट ६० प्रतिशत कुनै मुलुकमा पुग्दैन। अब कम्तीमा महानगर र उपमहानगरपालिकामा व्यक्तिले घर बनाउने चलन हटाउनु पर्छ। महानगर र उपमहानगरपालिकाले मास्टरप्लान बनाउनु पर्छ। मास्टरप्लान अनुसार घर बनाउने जिम्मा लाइसेन्स होल्डर कम्पनीलाई मात्रै दिनुपर्छ। 

हामीले अहिले कम्पनीलाई मात्र होइन, डकर्मी होस् वा सिकर्मी होस्, सबैलाई लाइसेन्स दिनुपर्छ। यदि कसैले नक्सापास बिनाको घर बनाउँछ भने कारबाही गर्नुपर्छ। काठमाडौंमा ६ लाख घर छन्। त्यसमा ९० प्रतिशत घर मापदण्ड विपरीत छन्। व्यक्तिले बनाएका घर पनि त मापदण्ड विपरितका हुने रहेछन्। कुन बेला दुर्घटना हुने हो पत्तो हुँदैन। अहिले पनि ठेकेदार मार्फत घर बनिरहेका हुन्छन्। घर बनाउनेले ठेकेदारको लाइसेन्स छ कि छैन, हेर्नुपर्छ। व्यक्तिव्यक्तिलाई सरकारले कारबाही गर्न सक्दैन तर कम्पनीलाई कारबाही गर्न सक्छ। अहिले महानगर र उपमहानगरसम्म गर्न सकिन्छ। 

घर आफैँ बनाउँदा सस्तो हुने तर व्यवसायीलाई दिँदा महंगो पर्ने धेरैको धारणा छ। कसरी कम्पनीलाई मात्र घर बनाउन दिने त?
व्यक्तिले बनाएका घरभन्दा कम्पनीले बनाएका घर सस्तो हुन्छन् भन्ने हाम्रो दाबी हो। तपाईंले भनेकोभन्दा ठिक उल्टो दाबी हो। व्यक्तिले बनाउने घरको गुणस्तर र कम्पनीले बनाउने घरको गुणस्तर फरक हुन्छ। व्यक्तिले बनाएकै गुणस्तरमा घर बनाउँदा कम्पनीले बनाएको सस्तो हुन्छ। सामान्य व्यक्तिले घर बनाउँदा प्रयोग भएका सिमेन्ट, डन्डी र ठूला कम्पनीले प्रयोग गर्ने निर्माण सामग्री गुणस्तरीय हुन्छन्। निर्माण सामग्री सहित घरको फिनिसिङ उच्चस्तरको हुँदा केही महंगो देखिएको हो। एउटा घर निर्माण गर्दा ५० प्रतिशत खर्च निर्माणको लागि र ५० प्रतिशत फिनिसिङको खर्च भैरहेको हुन्छ। सामान्यरुपमा फिनिसिङ गर्दा घर निर्माण लागत घट्छ।